La cuarentena está generando estragos en la economía. Y el mercado inmobiliario no queda fuera de este esquema. Las ventas de propiedades están totalmente estancadas, salvo puntuales excepciones donde prima el costo de oportunidad. El escenario con los alquileres no es el mejor, pero lejos está de la situación que atraviesa la compra – venta de viviendas.

La región -y esto también incluye a todo el país- cuenta con un importante déficit habitacional y es el sector privado el que desde hace años está abasteciendo esta demanda ante la ausencia del Estado. Esto determina la existencia de importantes desequilibrios en el mercado que, juntamente con la mala praxis de la política económica, genera un caos y una falta de previsibilidad que perjudica tanto el inquilino como al propietario.

El 1 de julio comenzó a regir la nueva Ley de alquileres en todo el territorio. Una medida que no termina de canalizar los problemas de fondo que arrastra el sector. Desde su implementación nada cambio en el mercado. Los propietarios intentan cubrirse de futuros retrasos en sobre sus rentas aumentando en forma desproporcional los alquileres. Los inquilinos se quejan por las fuertes subas que registraron las locaciones a partir de esta fecha. En el actual contexto en el que vive la Argentina, ambos tienen razón.

Lo concretó es que los aumentos -computando septiembre de este año versus mismo mes del año anterior- se dispararon en promedio en nuestra zona hasta 65%. Sin embargo, los números reflejan mucha disparidad entre las distintas localidades de la región.

Neuquén es la ciudad donde el alquiler de una propiedad resulta ser el más caro, dentro del universo bajo análisis. La suba interanual se la ubicó en torno al 47%.  No son pocos los que se ajustaron a la prórroga del decreto 320 que frenó los incrementos y renueva automáticamente los contratos hasta enero del año que viene. El problema de este tipo de beneficios extraordinarios es el día después, cuando el inquilino se deba sentar con el propietario para acordar un nuevo contrato.

Cipolletti es una ciudad cara para alquilar, pero fue la que más sintió los efectos de la crisis económica que está sufriendo Neuquén. De ahí que se observa una fuerte desaceleración en la suba de alquileres, producto de una caída en la demanda y la pérdida de poder adquisitivo del asalariado en general. Hasta al año pasado la plaza inmobiliaria neuquina estaba saturada y mucha de esta demanda fue absorbida por Cipolletti. Hoy esa realidad cambio.

En la ciudad de Roca, ante las dificultades económicas y la disminución de los ingresos, varios fueron los inquilinos que hicieron uso del decreto que congela alquileres y prohíbe desalojos, tal como ocurrió en muchas otras ciudades de la región. Por otra parte, la cartera de clientes de las inmobiliarias sufrió una importante merma en los contratos de alquileres de departamentos para estudiantes universitarios.

Desequilibrios

Dejando de lado la crisis económica que arrastra la administración Fernández, que impacta de lleno en el mercado inmobiliario, la ausencia de políticas habitacionales por parte del Estado es la gran deuda que hoy existe con la sociedad.

Como mencionamos párrafos arriba, hoy el mercado esta siendo abastecido por el sector privado que, ante la imposibilidad de acceder a la vivienda propia, mucha es la gente que se vuelca a los alquileres.

Un reciente informe elaborado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) los organismos provinciales de vivienda necesitan treinta veces el presupuesto con el que disponen para poder revertir el déficit habitacional. El caso neuquino es tal vez el más emblemático. Los últimos datos disponibles (2017) reflejadas en el estudio del CIPPEC dan cuenta de que el presupuesto preveía cerca de 3.000 millones de pesos (no se detalla el ejecutado) con una inversión necesaria para poder saldar el déficit habitacional de poco más de 63.000 millones de pesos por año.

Cómo reaccionó el mercado ante nueva Ley de alquileres


Salarios creciendo a tasas de un dígito, un mercado laboral sin gran reacción y una inflación reprimida, conforman un escenario más que complicado para el sector inmobiliario.

De caer el decreto nacional que determina el congelamiento de los precios del alquiler -hasta enero 2021- que se abonó en marzo de este año y la suspensión de los desalojos por falta de pago, muchos de los propietarios deberán volver a pactar los contratos con sus inquilinos.  Ahí se dará un primer punto de inflexión.

A este contexto hay que sumarle la puesta en marcha de la nueva Ley de alquileres sobre la que existen muchas críticas desde las inmobiliarias. Estos son los puntos más importantes:

•El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

•El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

•En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

•En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

•Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

Frente a este contexto muchos de los propietarios y las inmobiliarias levantan fuertemente los precios al inicio del contrato para cubrirse de los tres años posteriores que -tal cual lo señala la Ley- tendrá valores por debajo de los niveles de inflación. De ahí que se observarán importantes subas en las renovaciones de contratos.

Los inquilinos por su parte pagarán un valor elevado en el primer año, pero los subsiguientes se licuarán por los índices de actualización que presenta la Ley.

 

(Informe Río Negro)

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