El nuevo crédito hipotecario toma como ejemplo una cuota inicial de $865.098 para una vivienda de US$106.667. Cómo funciona la UVA y cuánto ingreso exige.
El nuevo programa de créditos hipotecarios anunciado por el Gobierno tiene una cifra que rápidamente se convirtió en referencia para quienes buscan acceder a una vivienda: $865.098. Ese es el valor de la primera cuota del ejemplo oficial presentado para financiar una propiedad de US$106.667, con un préstamo de $120.920.000, equivalente al 75% del valor del inmueble.
El crédito está planteado a 25 años y con una tasa de UVA +7%. Para acceder a ese préstamo, el ingreso neto del grupo familiar debería alcanzar aproximadamente los $3.460.391 mensuales, de acuerdo con el criterio utilizado en la simulación.
Pero hay un dato que cambia por completo la lectura de esa cifra: los $865.098 corresponden a la cuota inicial y no a una cuota fija durante los 25 años.
Al tratarse de un crédito denominado en UVA, tanto el capital adeudado como su equivalente en pesos se actualizan a medida que cambia el valor de esa unidad.
Por qué la UVA cambia el cálculo
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) se actualiza diariamente a partir del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue la evolución de los precios. Por eso, el préstamo no queda expresado en una cantidad de pesos que permanezca inalterable durante todo el período.
En otras palabras, una familia puede comenzar pagando una cuota de $865.098, pero ese monto en pesos puede ser diferente con el paso del tiempo.
A esto se suma la tasa del préstamo. Cuando se habla de UVA +7%, ese 7% corresponde al interés anual adicional aplicado sobre un crédito cuya unidad de referencia se actualiza. No equivale a un préstamo tradicional a tasa fija del 7% en pesos.
El programa establece además que las entidades financieras no podrán otorgar estos créditos a una tasa superior a UVA +7,50%, con un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por préstamo.
El interrogante que todavía no tiene respuesta
Una de las preguntas que surge inmediatamente es cuánto podría pagar una familia dentro de cinco, diez o veinte años.
Con los datos disponibles, no es posible establecer hoy una cifra exacta. El ejemplo oficial determina la cuota inicial, pero el valor futuro dependerá de cómo evolucione la UVA durante los próximos años.
Ese punto resulta central porque la cuota puede aumentar en pesos si la UVA se incrementa. A su vez, la capacidad de pago del hogar también debería acompañar esa evolución para que la relación entre cuota e ingresos no se deteriore.
El esquema contempla que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos netos del grupo familiar. Por eso, para una cuota de $865.098, el ingreso requerido en el ejemplo es de $3.460.391.
El verdadero desafío para quien tome el crédito, entonces, no estará solamente en poder afrontar la primera cuota, sino en sostener la relación entre el pago mensual y sus ingresos durante los 25 años.
Una deuda que puede crecer en pesos
Otro aspecto que suele generar dudas en los créditos UVA es el comportamiento del saldo de la deuda.
Aunque se paguen las cuotas, el monto pendiente expresado en pesos puede aumentar. Esto ocurre porque el capital está denominado en UVA y, para conocer cuánto representa esa deuda en moneda argentina, hay que multiplicar las UVA pendientes por su cotización vigente.
Por eso, mirar únicamente cuánto se paga en la primera cuota no alcanza para determinar cuánto terminará costando el crédito.
El nuevo programa puede representar una alternativa para familias que hoy encuentran dificultades para acceder a una vivienda y contempla un fondeo de $2 billones al sistema financiero. Sin embargo, antes de asumir un compromiso a 25 años, el dato más importante no será solamente si el hogar puede pagar los $865.098 iniciales, sino si sus ingresos podrán acompañar la evolución de la cuota y de la UVA a lo largo del tiempo.
